Agora é a hora de trocar os fundos imobiliários de Papel por fundos de Tijolo?

Para quem não sabe onde quer chegar, qualquer caminho serve.

Lewis Caroll

A célebre frase de Lewis Caroll, narrada em “Alice no País das Maravilhas” nunca foi tão importante.

Inicialmente, vamos diferenciar o que são fundos imobiliários de papel e o que são fundos imobiliários de tijolo.

Fundos imobiliários de papel

Fundos imobiliários de papel são fundos que investem majoritariamente em títulos de dívida imobiliária, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Esses certificados são importantes no mercado, vez que antecipam fluxo de caixa para empreendedores que, por sua vez, conseguem realizar seus empreendimentos como resorts, loteamentos, escritórios, etc.

Fundos imobiliários de tijolo

Os fundos imobiliários de tijolo, por sua vez, são aqueles que adquirem imóveis para aluguel ou venda e, assim, geram valor ao cotista por meio de rendimentos. Dentre eles estão os fundos imobiliários de Shopping, Galpões Logísticos, Galpões Industriais, Lajes Corporativas, etc.

Recentes eventos macroeconômicos

Em função dos recentes eventos macroeconômicos, como os juros mais elevados e a inflação alta, o mercado de construção civil acabou por ser afetado, aumentando os preços dos insumos para construção e aumentando o custo de alavancagem por meio de dívidas para o desenvolvimento de ativos imobiliários. 

Não apenas, em função do lockdown, setores específicos acabaram por sofrer ainda mais, como no caso das Lajes Corporativas (grandes escritórios alugados normalmente para grandes empresas) que, com a possibilidade cada vez mais crescente de home-office, fez com que o mercado “puxasse” para baixo as cotações dos fundos imobiliários de escritórios. 

Na contramão deste movimento, os fundos imobiliários de Papel acabaram por chamar a atenção dos investidores e suas cotações não apenas se elevaram, mas também como muitos investidores compraram cotas com valores muito acima de seu valor patrimonial, desconsiderando que não apenas é importante o ativo ter qualidade, mas que também o preço é essencial na decisão de investimento.

Isso, em função de que os fundos imobiliários de Papel costumam “entregar” inflação. Para entender este movimento, é só entender que os Certificados de Recebíveis Imobiliários normalmente possuem um indexador de correção inflacionária, como o IPCA ou o IGPM e, quando se tem um grande movimento inflacionário, essa correção volta ao cotista, entregando rendimentos nominalmente altos, que fazem “crescer os olhos do cotista”.

Entretanto, isso gera alguns problemas

O primeiro, é que a economia é prejudicada ao aumentar muito a inflação, então os cotistas que ficam felizes com esses rendimentos, esquecem que a inflação desestimula a própria construção civil, aumentando muito o custo de endividamento, impedindo a alavancagem e desacelerando construções que poderiam muito bem ajudar na indústria de fundos imobiliários.

O segundo, é que, como foi um movimento inflacionário global, o aumento de preços vai invariavelmente diminuir o poder de compra do cotista, sendo que o rendimento pode ser nominalmente alto, mas quando descontamos a inflação, este rendimento passa a ser marginal (o que importa, no final das contas, é o rendimento real, lembre-se sempre disso).

O terceiro é o risco de crédito. Quando se tem um lado que recebe, existe um lado pagador. Caso a dívida seja muito alta, o devedor pode não conseguir cumprir o exigido.

Por fim, e talvez o mais grave no longo prazo, que motivou o autor a escrever este artigo: a falta de estratégia. 

Com a deflação registrada no último mês, esses mesmos fundos imobiliários de papel que descrevemos passaram a entregar menos resultados e vimos suas cotações muitas vezes despencando. Isso, em função de investidores assustados que correram para trocar suas posições em função das quedas, realizando prejuízos.

Como dissemos no início, para quem não sabe onde quer chegar, qualquer caminho serve.

É de suma importância que o investidor tenha uma estratégia clara quando se trata de renda variável, mantendo uma estrutura de carteira sem movimentos bruscos. Quando se trata de fundos imobiliários em específico, que são ativos geradores de renda, a ideia é que o investidor os mantenha em carteira por longos períodos de tempo.

Caso sua cota tenha caído de valor e os fundamentos se mantiverem os mesmos, é hora de comprar mais, aproveitando para comprar bons ativos descontados. Assim, é válido que o investidor sempre mantenha uma perspectiva de estrutura de carteira, com um percentual de fundos de tijolo e um percentual de fundos de papel (caso queira ter os dois em carteira), não se desesperando em tempos de queda de cotação.

Um exemplo: 70% de tijolo e 30% de papel.

Por fim, respondendo a pergunta inicial: é o momento de “trocar” fundos de tijolo por fundos de papel? A resposta é: não. 

Isso porque se você gosta dos seus fundos imobiliários de papel, e comprou baseado nos fundamentos, não existe motivo algum para você vendê-los.

Agora, se você quiser aproveitar as oportunidades que existem nos fundos de tijolo, acredito que seja um excelente momento, especialmente em fundos que estejam sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial e possuem bons fundamentos. 

– Daniel Campos