É hora de vender ou comprar TORD11?

Uma das maiores lições do livro de Howard Marks, “O mais importante para o investidor”, cujo o qual eu recomendo para todos que se interessam por investimentos lerem, é que o risco tomado gera uma maior expectativa de retorno. Mas porque isso é tão importante?

Veja bem, aqui, o mais importante está na palavra “expectativa”. Em outras palavras: quando você corre maior risco, isso não quer dizer que você necessariamente irá ter um maior retorno, afinal de contas, se o retorno fosse garantido, então não seria um investimento de risco, concorda?

Imagino que neste momento você deva estar pensando: ora, mas isso é óbvio.

Concordo. Entretanto, faço duas ponderações: 1) o óbvio precisa ser dito e; 2) conhecimento não é o mesmo que comportamento.

Neste último, vamos separar este artigo em dois, sendo a primeira parte o conhecimento e a segunda parte o comportamento.

Na primeira parte, devo dizer que a gestão do Fundo Imobiliário Tordesilhas EI FII, com o ticker TORD11 nunca mentiu para ninguém. Explico melhor: os relatórios gerenciais estavam aí para todos lerem.

Então, no que diz respeito aos riscos envolvidos, quem leu ao menos 3 (três) relatórios gerenciais antes de investir no fundo, sabia que é um fundo extremamente arrojado que investe, resumidamente, em três frentes:

– Desenvolvimento;

– Certificados de Recebíveis Imobiliários;

– Outros fundos imobiliários.

Aqui, não vou criticar a falta de transparência em alguns pontos do relatório gerencial do fundo, mas vou me conter a dizer que a falta de transparência é uma informação em si mesma.

Voltando às frentes de investimento, desenvolvimento (também chamado de equity) é quando o fundo investe diretamente em um empreendimento, aumentando o risco para o cotista. 

Isso, vez que após passar por todas as etapas (não se engane, fazer um empreendimento imobiliário não é tarefa simples), caso esse empreendimento dê retorno, aí sim o lucro será distribuído aos cotistas. Logo, a promessa de retorno pode ser maior, mas o risco também é.

Lembre-se, fundos de desenvolvimento, por motivos óbvios, não necessariamente distribuem resultados mensalmente, uma vez que dependem do estágio de desenvolvimento da obra para gerar fluxo de caixa positivo.

No que tange aos recebíveis imobiliários (CRIs), são títulos de renda fixa utilizados para realização de empreendimentos imobiliários. Não necessariamente são arriscados, pois podemos dividir entre os de maior e de menor risco.

No caso do TORD11, adivinhe qual o tipo de CRIs que ele possui? 

Se você achou que são os de alto risco, você acertou. 

Não apenas esses títulos, segundo o próprio relatório gerencial estão concentrados em Goiás, investem em multipropriedades, como Resorts, que acabam sendo por sua própria natureza, mais arriscados.

Por fim, no que tange aos fundos que ele possui, que significam mais de 40% do Patrimônio Líquido (PL), só um de seus fundos, o SRVD11, representa 22,53% do PL! 

E adivinhe quem é a gestora do fundo? Sim, a mesma R Capital que gere o TORD11. 

Aqui, no caso, não vou entrar em discussão mais profunda sobre conflitos de interesse, deixo isso para outro dia.

E apesar de tudo isso estar presente nos relatórios, me parece que não são todos os cotistas que leem atentamente antes de investir.

No dia que escrevo (22/08/2022), segundo o site de relacionamento com o investidor (https://www.rcap-asset.com.br/tord11), existem impressionantes 104.043 cotistas, sendo esta informação datada de (29/07/2022). 

Saindo da parte do conhecimento, vamos para o comportamento.

Agora, vamos usar o livro Investidor Inteligente, do Benjamin Graham, sobre o Sr. Mercado. O Sr. Mercado pode ser bipolar e você deve se aproveitar disso.

Quem perde na bolsa de valores, normalmente compra na alta e vende na baixa, seguindo os movimentos “bipolares” do mercado.

Se você fez seu dever de casa e sabia dos riscos, diversificou sua carteira e pensa em longo prazo, então você não tem motivos para vender (lembrando que, claro, a decisão é sua e essa não é uma recomendação), já que os fundamentos são os mesmos.

Agora, se você não tem, não imagino ser uma sábia decisão comprar. Existem fundos melhores no mercado, com menor risco e maior transparência.

*As opiniões do colunista não refletem necessariamente a posição da Estoa.