Fundos de desenvolvimento: saiba o que são e como investir

Os fundos de desenvolvimento imobiliário são uma categoria de Fundos Imobiliários que tem como finalidade investir em projetos do setor imobiliário para auferir lucro com arrendamento ou venda de imóveis prontos.

Como todo fundo imobiliário, os recursos arrecadados são utilizados estrategicamente pelo gestor para atingir um objetivo específico. 

Os fundos de desenvolvimento imobiliário são indispensáveis para investidores de renda variável. 

Como os fundos de desenvolvimento funcionam?

Assim como o próprio nome já diz, os fundos imobiliários de desenvolvimento, investem no desenvolvimento de imóveis, com o objetivo de lucrar com a venda do imóvel no futuro.

No caso dos FIIs de desenvolvimento, o gestor busca investir em projetos de imóveis ainda na fase de construção. Desse modo, o objetivo dessa estratégia é lucrar com os aluguéis ou a venda dos imóveis assim que eles estiverem prontos.

O capital do fundo é dividido em cotas e os investidores são os cotistas. Os valores aplicados pelos cotistas compõem o patrimônio do fundo, que é aplicado pelo gestor. 

O gestor é o profissional responsável por realizar e administrar todas as aplicações do fundo, e os cotistas não possuem poder de escolha em relação a isso.

Por se tratar de uma obra física e ser um investimento de longo prazo é necessário considerar as vantagens e também os riscos dessa modalidade de fundo de investimento.

Quais os tipos de fundos de desenvolvimento?

Existem dois tipos diferentes de FIIs de desenvolvimento, eles podem ser tanto para renda quanto para venda, variando de acordo com a estratégia de lucros adotada.

Renda

De acordo com a Associação Brasileira de Mercado Financeiro e de Capitais (ANBIMA), para que um FII, seja considerado como fundo desenvolvido para renda, é preciso que invista mais de dois terços do seu patrimônio em projetos imobiliários com o intuito de lucro com a sua locação ou venda.

O objetivo deste tipo de FII de desenvolvimento é a construção de imóveis para lucrar com os aluguéis. Desta forma, o gestor do fundo não vende o imóvel assim que fica pronto. Ao invés disso, ele começa a gerar renda através da locação do imóvel. 

Assim, o dinheiro proveniente dos aluguéis é dividido entre os cotistas do fundo e, quando o gestor decide pela venda do imóvel, o lucro também é compartilhado de maneira proporcional à quantidade de cotas de cada investidor.

Venda

Este tipo de FII de desenvolvimento tem como intuito realizar a venda do imóvel assim que ele terminar de ser construído. Assim, os projetos adquiridos pelos gestores são de imóveis residenciais. 

Para esta modalidade, o fundo deve investir mais de dois terços do seu patrimônio, de forma direta ou indireta, em projetos imobiliários com intuito de vender o ativo após o término da construção.  

Vantagens e riscos dos fundos de desenvolvimento

Tendo em vista que o objetivo do fundo de desenvolvimento é capitalizar obras e investimentos imobiliários, para lucrar com os benefícios da obra quando ela estiver pronta, é válido destacar as principais vantagens e desvantagens desse tipo de FII.

Renda mínima garantida

Como as obras de fundos de desenvolvimento são de longo prazo, existe um valor de renda mínimo garantida (RMG) para os investidores, enquanto a obra não está gerando renda.

Esta estratégia serve para reter os investidores enquanto a obra não está finalizada.

Exemplo de renda mínima

Um exemplo de renda mínima garantida é a entrega de um projeto específico com um contrato de locação no modelo Built To Suit.

Esse tipo de fundo pode se beneficiar com a valorização do empreendimento ou com aluguéis, quando o imóvel estiver finalizado. 

Alto potencial de retorno

O potencial de retorno desse FII pode ser alto, quando se compara com o rendimento médio do IFIX.

Muitas vezes o investimento inicial desse tipo de fundo é realizado quando a obra ainda não foi iniciada.

Portanto, são investimentos que podem gerar uma rentabilidade atrativa considerando que, em geral, existe uma diferença entre o preço de compra e venda de um imóvel.

Desvantagens

• Estourar o orçamento da obra;

• Atraso nas entregas;

• Problemas com licenças sanitárias e ambientais.

Durante o projeto imobiliário existe o risco de estourar o orçamento da obra ou ter problemas com licenças. Assim, por conta de diversos imprevistos que envolvem o processo de construção, existe o risco de atrasar a entrega dos imóveis.

Contudo, apesar dos riscos, esse tipo de fundo pode ser interessante para a carteira de investimento, considerando o potencial retorno.

Os FIIs de desenvolvimento são uma alternativa das diversas existentes para investir no setor imobiliário.