Cepacs: o que são e como funcionam?

Pouco conhecido no mercado, os Cepacs são uma modalidade de valor mobiliário ou título emitido pelos municípios brasileiros, negociados na Bolsa de Valores do Brasil. 

Com o objetivo de revitalizar terrenos já em ocupação, são contratos atrativos a investidores, empresas e aos municípios.

O que são os Cepacs?

Certificado de Potencial Adicional de Construção, também chamado de Cepacs, são títulos ou valores mobiliários emitidos pelas prefeituras dos municípios que atribui ao titular do papel propriedade sobre um terreno determinado. 

Embora não tão conhecidos, os Cepacs são ativos que, além de abranger o interesse dos investidores, são um meio atrativo de investimento para empresas e municípios (os próprios emissores da ação).

Os Cepacs são sobretudo um contrato de direito urbano sobre uma área determinada no documento. O titular do contrato, portanto, adquire autoridade sobre uma quantia do perímetro dentro da área estabelecida da OUC.

Isto é, trata-se de um pedido de expansão de território através de justificativas sociais e ambientais.

Por exemplo, uma construtora que já tinha autoridade de construção sobre um terreno pode adquirir um Cecap em função de expandir sua metragem. Desta forma, retirando os moradores, empresas e comunidades da área sob o fundamento de revitalização.

Vale ressaltar que os Cepacs não são títulos de capital ou dívida e, logo, não concedem participação acionária, lucro da prefeitura, nem crédito. 

O que é a OUC?

Sigla para operação urbana consorciada, a OUC é a instituição que concede a intervenção pontual do Estado, seja em compra ou venda de solo, com a intenção de transformação urbanas e estruturais, a fim de melhoras sociais e ambientais.

Segundo a Lei 10257/2001, a operação urbana consorciada (OUC) é definida como “conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental”.

Como resultado de um esforço dos municípios, das prefeituras, de empresas privadas e pessoas, é necessário uma regulamentação rentes e específicas.

Os Cepacs, como ativos, são um dos meios para evitar eventuais problemas na aquisição de solos adicionais.

Com a definição do território em questão, estabelecido no documento do Cepac, é primeiro é criado um plano de ação e objetivo, pode ser tanto a construção de uma nova infraestrutura, distribuição de uso, quanto uma iniciativa social.

As pessoas que moram na propriedade, expulsas 

É preciso o plano de operação incluir as seguintes especificidades:

• definição da área a ser atingida;
• programa básico de ocupação da área;
• programa de atendimento econômico e social da população diretamente afetada pela operação;
• finalidade da operação;
• estudo prévio de impacto de vizinhança;
• contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados;
• forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil;
• natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietários, usuários permanentes e investidores privados.

Característica dos Cepacs

Emitidos por municípios, os Cepacs são primeiro negociados em processo de leilão pela prefeitura. Sendo eles negociados aos investidores no mercado secundário – ambos procedimentos de venda são efetuados pelo sistema eletrônico de negociação da Bolsa de Valores de São Paulo, a B3.

Uma vez que o valor do contrato é estimado a partir do valor do perímetro (m²) referente, o lucro do título também se dá através da valorização da área. 

Por consequência, é proveitoso tanto para as prefeituras e seus municípios, quanto para os investidores que podem, em um segundo momento (mercado secundário), vender os papéis por um valor muito mais acima do pago inicialmente na compra.