Cap rate: entenda como esse indicador funciona
O Cap rate é aplicado especificamente no setor imobiliário. Portanto, não é normalmente utilizado em outros contextos.
Cap rate é a abreviação de capitalization rate, que em sua tradução literal significa “taxa de capitalização”. Trata-se de um indicador que calcula a média de retorno de capital quando este é investido em um imóvel. O que pode ajudar na decisão de um investidor acerca de determinada aplicação imobiliária.
Sua função é similar à desempenhada pelo ROIC – retorno sobre o capital investido, que assim como o nome já diz, demonstra o ganho que um investidor obtém sobre um investimento realizado.
O Cap rate é aplicado especificamente no setor imobiliário. Portanto, não é normalmente utilizado em outros contextos.
Como o cap rate funciona?
Além de conhecer o significado desse indicador, também é necessário entender o seu funcionamento. Segue abaixo a fórmula de cálculo do Cap rate:
Cap rate (%) = (aluguel anual ÷ valor total do ativo) x 100
Primeiro divide-se o valor que será recebido de aluguel ao longo de um ano inteiro e o valor do imóvel. Em seguida, multiplica-se o resultado por 100 para obter o percentual do cap rate.
Portanto, um imóvel que custa R$ 500 mil terá um contrato de aluguel de R$ 1 mil ao mês. No acumulado do ano serão recebidos pelo proprietário R$ 12 mil. Logo, o cap rate deste imóvel é de 12 mil divididos por 500 mil, o que dá 0,024.
Logo, o percentual do cap rate é de 2,4%. Isso quer dizer que o retorno que o investidor terá nesta transação é de 2,4%. Assim, caberá a ele analisar se esta opção é vantajosa.
Vale ressaltar que diversos fatores interferem no cap rate de um imóvel, como inflação, tipo do imóvel e o destino de uso deste bem. Isso faz com que não haja tanta disparidade nos valores de cap rate encontrados no mercado.
Como o cap rate é utilizado nos fundos imobiliários?
Assim como é utilizado em imóveis, existe o Cap Rate em FII. Através dele, calcula-se a rentabilidade esperada de um contrato de locação.
Antes de adquirir imóveis, os gestores dos FIIs calculam o valor a ser pago por estes imóveis e as expectativas de lucro através de seus aluguéis. Na prática, esse indicador mostra a viabilidade de determinado investimento.
Dessa forma, é necessário avaliar o Cap Rate em fundos imobiliários. Assim, pode-se analisar se as compras de imóveis realizadas foram condizentes com as condições de mercado da época.
Os fundos imobiliários são constituídos com o intuito de construir ou adquirir ativos imobiliários que gerem retorno para os seus participantes. As opções vão desde imóveis residenciais a galpões logísticos e shoppings centers.
E, mesmo aqui, o cap rate é utilizado para analisar a viabilidade do investimento no tocante ao retorno de renda para investidores. Quanto mais alto for o cap rate, melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos.
O que significa maior receita e maior distribuição de rendimentos entre os cotistas. Assim, cabe ao investidor analisar qual fundo imobiliário é mais interessante para os seus propósitos.
Portanto, antes de investir em fundos imobiliários é necessário considerar vários fatores. O Cap rate é mais uma ferramenta de auxílio na hora dos investidores escolherem seus investimentos e não deve ser o único fator a ser considerado.