Aluguel de FIIs: o que é essa operação de fundos imobiliários

Recém chegado na bolsa de valores, o aluguel de fundos imobiliários chegou já chamando a atenção de muitos. Desde sua aprovação em novembro de 2020, o aluguel de FIIs está se tornando cada vez mais comum na carteira dos investidores.

Como qualquer investimento, é preciso antes de se comprometer no mercado, assim como qualquer outro investimento, principalmente o de aluguel de ações, estudar e ponderar as alternativas disponíveis para obter os maiores lucros e vantagens.

O que é o aluguel de FIIs

Assim como o aluguel de ações, para aplicar essa operação no mercado imobiliário, os FIIs são alugados por um terceiro durante o período determinado, e pelo valor da taxa também definida por ambas as partes do acordo. 

A operação em si decorre durante o intervalo de tempo estipulado, do mesmo modo que o período de vigência da transação. Habitualmente, os acordos duram em torno de um mês. 

Um plano comum nesta opção é o dono das cotas repassar o investimento em troca de uma taxa de aluguel, para o investidor terceiro shortear a ação. 

Também chamado de venda a descoberto, a operação de short é uma famosa estratégia no qual se aluga um ativo, realiza sua venda e aguarda o mercado a desvalorizá-la. Após a queda do preço, o investidor compra de volta o ativo e o devolve ao dono original por um preço abaixo do que foi pago em primeiro lugar. 

Por entregar resultados rapidamente e com taxas de retornos agradáveis, vender fundos imobiliários a descoberto é uma prática crescente no mercado brasileiro e mundial. Assim como fundos de investimento em participações, os FIPs. 

Seu funcionamento e características

Como a operação é inteiramente mediada pela B3, as transações todas ocorrem entre o doador (quem cede o ativo) e o tomador (que aluga o ativo) sob supervisão da bolsa de valores, que demanda garantias antecedendo o processo. 

Como por exemplo, é preciso que o tomador apresente comprovante de renda suficiente para arcar com os custos da cota dentro do prazo de vencimento, nos casos de short, para assegurar que o tomador consiga comprar o ativo de volta a tempo.

Analogicamente ao aluguel de um prédio, por exemplo, e não ao investimento de um imóvel, o investidor interessado no investimento seria o locatário, ou tomador. Já o locador é o dono do ativo, ou seja, o doador.

Vale ressaltar que a transação requer cobrança de imposto, especialmente sobre os lucros.

As vantagens

Apesar de não atrelar centenas de vantagens, o aluguel de fundos imobiliários não deixa de ser um bom investimento. E da mesma maneira que as demais opções do mercado financeiro tem a intenção de gerar lucro para os dois lados, as vantagens do aluguel de FIIs são suas próprias características.

Em função de se obter o maior lucro possível, a venda a descoberto é a tática mais ideal. Logo, é a operação mais benéfica e, consequentemente, comum no mercado. 

Para fazer o short de um ativo, é preciso ter muito estudo e análise por trás, para realizar com sucesso a estratégia, é preciso alugar e vender o ativo pelo preço do momento do mercado, portanto, saber escolher o momento de mais valorização. 

E quando o preço cair, comprar o ativo de volta e devolvê-lo ao doador por um preço inferior ao original.

Mesmo sendo extremamente proveitoso, o maior risco também cai sobre o tomador, que fica em risco de não conseguir recomprar a ação por um preço mais baixo, visto que a devolução do mesmo ocorre de forma automática. Ou seja, independentemente se o mercado desvalorizar a ação ou não, o tomador deve comprá-la pelo preço atual para devolver ao doador. 

O que pode resultar tanto em lucro quanto prejuízo. 

Agora para o doador, as vantagens são mais diretas, reduzindo os obstáculos de perda de dinheiro. 

Entre elas, as vantagens que mais se destacam são: o fluxo de atividade de um ativo que, se não fosse por seu aluguel, estaria paralisada; o pagamento no valor do momento em que o acordo foi finalizado, desta forma, durante o período vigente no acordo, o retorno será o  valor definido no momento; e por último mas não menos importante, a diversificação da carteira, um fator crucial para se ter sucesso investindo. 

Shortear FIIs vale a pena?

Diante de todos os atributos caracterizados, resta à pessoa entender se o investimento vale ou não a pena. Para obter êxito na estratégia, é preciso compreender o mercado, o ativo, seu comportamento, histórico de desempenho e outros fatores fundamentais. 

Como qualquer investimento, sempre há riscos relacionados, e é necessário entender a volatilidade e seus demais aspectos. É uma possibilidade atrativa para muitos, porém vantajosa somente aos que sabem manipulá-la.