Built to suit: entenda como funciona essa forma de locação imobiliária

Built to suit, ou construído para servir, é um contrato de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para atender as necessidades e desejos do seu futuro locatário. Em troca, o contratante deve absorver os custos da obra nos pagamentos mensais referente aos aluguéis.

Dessa forma, quanto mais longo for o contrato, mas o investimento será diluído nas prestações. Uma locação no modelo (BTS) costuma ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos. 

Normalmente, esta modalidade de contrato é usada por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. 

O contrato precisa ser analisado rigorosamente, pois se trata de uma construção ou reforma específica. 

O dono do espaço também precisa se resguardar, para evitar que as adequações não o prejudiquem em futuras locações. O locador também deve estudar a melhor maneira para fazer o pagamento das instalações.

Como funciona essa modalidade de aluguel no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é bastante recente no país. No ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou-se mais clara e caracterizou esse tipo de contrato.

O contrato necessitou de uma legislação específica mediante uma série de complexidades e situações atípicas. 

Algumas das diferenças inclusas nesses contratos são:

• O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas acrescido do valor da locação;

• O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;

• Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor. 

Apesar da legislação específica, o contrato built to suit deve respeitar as condições dos contratos gerais. O que significa que deverá respeitar questões legais e econômicas, e a boa-fé.

O prazo de extensão do contrato deverá levar em conta o valor da construção e o tempo para que seu pagamento total seja realizado.

Em resumo, o built to suit precisa de informações sobre as demandas do contratante e como elas podem ser realizadas pelo contratado. Dessa forma, o contrato pode ser formulado de forma satisfatória para ambas as partes.

Vantagens e desvantagens do modelo Built to suit

Neste modelo de contrato, quem aluga tem a certeza de que o imóvel terá as especificações necessárias para o funcionamento. No entanto, imóveis com estruturas específicas tornam-se mais difíceis de serem locados por outros. 

Outro ponto, é que o dono do imóvel pode ter problemas com a inadimplência dos inquilinos, por outro lado, o locatário talvez se depare com altos valores para custear sua demanda.

Indústrias, por exemplo, precisam de estruturas com algumas particularidades. Piso resistente, devido ao maquinário pesado, estrutura elétrica adequada, além de diversos outros pontos.

Este tipo de contrato é usado, principalmente, por empresas de grande e médio porte que precisam seguir um padrão de funcionamento. Além disso, as multinacionais costumam optar pelo contrato.

Outra vantagem é que quem aluga pode focar seus recursos em outros investimentos. Portanto, o valor que seria usado para compra, reforma ou financiamento de um imóvel pode ser redirecionado.

Contudo, para alugar um imóvel deste modelo demanda maiores investimentos. Além disso, o investidor que optar por este contrato irá demorar para receber o capital aplicado. Por se tratar de um modelo de baixa liquidez. 

Como é realizado o cálculo?

Algumas das características que o modelo built to suit possui e que influenciam no valor, são:

• Tamanho do terreno;

• Locação do imóvel;

• Especificidades da estrutura.

Além disso, o tempo de aluguel também irá influenciar no preço do aluguel. Quanto maior o tempo do contrato, menores as mensalidades. Um contrato built to suit pode ser renovado por até 50 anos.