Entenda o conceito de Fundos de logística e como eles funcionam

Os fundos de logística são fundos imobiliários que possuem investimentos em galpões, espaços de armazenamento e centros de distribuição. Portanto, os fundos logísticos não lidam com o produto, mas apenas com o ganho oriundo do imóvel que é destinado para locação.

O que são Galpões Logísticos?

Galpões logísticos é o nome que se dá aos imóveis que as empresas usam para desenvolver suas operações de logística. Esses espaços são usados para armazenar, receber e distribuir seus produtos físicos.

As empresas precisam de um espaço grande, visto que lidam com grandes volumes de materiais e precisam organizá-los da forma apropriada. Por isso, os fundos de logística buscam bons espaços para alocar seus clientes.

Essa categoria de imóvel deve possuir uma boa localização para facilitar a distribuição de seus materiais aos seus clientes.

Esses imóveis, por norma, são usados por empresas de maior porte e com foco em operações de comércio, seja online ou presencial (ou híbrido, através do model omnichannel). 

Como funcionam esses fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários funcionam de forma coletiva e a participação dos investidores depende da aquisição de cotas. 

Os recursos são movimentados por um gestor profissional, que é baseado na estratégia aprovada para selecionar ativos e realizar operações. No caso dos fundos logísticos, o investimento prioritário é feito em imóveis ligados à estrutura logística.

Os rendimentos são obtidos, em especial, pelo aluguel ou arrendamento dos imóveis. Nesse caso, para que as propriedades possam apoiar as atividades logísticas, é comum que elas precisem apresentar características como localização privilegiada e acesso fácil às vias de transporte. 

Também é comum que os imóveis apresentem metragens maiores, o que aumenta a capacidade de armazenamento. Outra possibilidade é a existência de uma estrutura completa, com área de carga e descarga de caminhões, pátios para frotas, corredores de produtos e outros pontos.

Já o patrimônio do fundo cresce de duas maneiras: pela aquisição de novas propriedades ou pela valorização dos bens. Em ambos os casos, os investidores podem se beneficiar com o aumento nos preços das cotas. Porém, tudo dependerá das condições do mercado.

Contudo, assim como outros fundos imobiliários, os fundos logísticos devem distribuir a maior parte dos lucros aos acionistas, na forma de dividendos proporcionais. Eles são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, quando cumpridos os requisitos legais.

Os ganhos nas vendas das cotas são tributados com uma alíquota de 20% para operações comuns e day trade.

Quais vantagens de investir em um fundo de logística?

Um dos cenários que podem influenciar de forma positiva e vantajosa o investimento em fundos de logística, é o crescimento do e-commerce, por exemplo.

De acordo com o crescimento das vendas pela internet, torna-se necessário a construção de mais galpões logísticos. Conforme a oferta for maior, o lucro decorrente do aluguel tende a ser maior também.

Ademais, por terem contratos de longo prazo, a previsibilidade de ganhos é maior. Visto que a desocupação do imóvel tende a demorar mais.

Portanto, assim como outros investimentos de fundos imobiliários, os fundos de logísticas são considerados investimentos de renda variável, por conta dessa variação.

Quais os riscos dos fundos de logística?

Os fundos de logística apresentam o chamado risco de mercado. Ele envolve a variação de preços que pode acontecer de acordo com a percepção de outros investidores e o movimento do mercado, levando a flutuação nos preços das cotas.

É preciso considerar também o risco associado ao segmento de logística. Uma queda na demanda por parte das empresas, por exemplo, poderia aumentar a taxa de vacância e afetar o desempenho do fundo. 

Vale a pena investir em fundos de logística?

Antes de conferir se esse investimento vale a pena, é preciso analisar e considerar o seu perfil de investidor e alinhar seus investimentos de acordo com seus objetivos financeiros.

O fundo de logística tende a se alinhar mais aos investidores moderados ou arrojados, já que é preciso correr mais riscos.

Também é necessário observar que o investimento costuma ser mais adequado para o longo prazo.

Se esse tipo de FII supre as suas necessidades e está alinhado com suas expectativas, é possível analisar as alternativas do mercado para encontrar os melhores fundos de logística. Portanto, avalie todos os detalhes, desde a lâmina do fundo aos dados sobre a gestão.