Préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria

Si está pensando en pedir un préstamo o una línea de crédito con garantía hipotecaria, compare. Compare las condiciones de financiación que ofrecen los bancos, las cajas de ahorro, las cooperativas de crédito y las compañías hipotecarias. Comparar precios puede ayudarle a conseguir mejores condiciones y un mejor trato, lo cual es importante cuando la financiación está garantizada por el valor de su vivienda.

Utilizar su casa como garantía

¿Qué significa esto ?

El uso de su casa como garantía al pedir un préstamo “garantiza” la financiación con el valor de su casa. Esto significa que si no pagas la hipoteca, el prestamista puede quedarse con tu casa para cubrir el pago de tu deuda.

Refinanciar la vivienda, pedir una segunda hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son formas habituales de utilizar la vivienda como garantía para obtener financiación. Pero si no puede pagar la hipoteca, podría perder su casa y la cuota de la hipoteca acumulada. La amortización acumulada de la hipoteca es la diferencia entre lo que debe en su hipoteca y el dinero que podría obtener por su casa si la vendiera. Los elevados tipos de interés, los gastos de financiación y otros costes de cierre y de crédito también pueden aumentar en gran medida el coste del préstamo, incluso si utiliza su vivienda como garantía.

¿Cómo puedo reducir los riesgos del préstamo poniendo mi casa como garantía?

Considere sus opciones y su presupuesto. Sea consciente de los riesgos que conlleva utilizar su casa como garantía. Si no puede devolver el dinero, podría perder su casa en una ejecución hipotecaria. Habla con un abogado, un asesor financiero u otra persona de confianza antes de tomar cualquier decisión. Hay prestamistas deshonestos que se dirigen a las personas mayores, a los propietarios de viviendas con bajos ingresos y a los prestatarios con problemas de crédito. Les ofrecen financiación en función de la devolución de la hipoteca, no de su capacidad para pagar el saldo pendiente. Si se retrasa en sus pagos, el prestamista puede intentar declararle moroso financiero y enviarle un aviso de morosidad, que suele ser el primer paso del proceso de ejecución hipotecaria.

¿Cuáles son las señales de advertencia de que se trata de un avalista deshonesto?

Los prestamistas deshonestos pueden ponerse en contacto con usted para ofrecerle una oferta de financiación supuestamente conveniente. Pueden decir que su historial de crédito no importa. Intentarán presionarle para que acepte ofertas más caras con condiciones menos favorables, y le presionarán para que se comprometa antes de darle la oportunidad de investigar y considerar otras opciones. Debe saber que los acreedores legítimos le darán tiempo para revisar los términos de la oferta escrita, y quieren que los entienda. Nunca le pedirán que firme documentos en blanco, ni le ocultarán datos y condiciones importantes.

He aquí algunas reglas generales para detectar y evitar a los prestamistas deshonestos:

• Evite a cualquier prestamista que quiera prestarle más de lo que necesita.

No trate con ningún prestamista que quiera obtener una financiación con pagos mensuales más altos de los que pueda pagar cómodamente.

• Nunca trates con un prestamista que quiera que mientas en una solicitud financiera, por ejemplo, para decir que tienes unos ingresos mayores de los que realmente tienes.

• Evite a los acreedores que le dicen que firme formularios en blanco. Si luego rellenan los espacios en blanco, no sabrás qué información han coloreado.

• Nunca trate con un acreedor que le diga que no puede obtener copias de los documentos que ha firmado. Por supuesto que sí.

• No trate con ningún acreedor que le diga que no debe leer el documento de información sobre la financiación. La ley dice que se le debe dar un documento que revele los detalles del acuerdo de financiación, así que asegúrese de obtenerlo, y también de leerlo y entenderlo antes de firmar la financiación.

• Y asegúrese de evitar a cualquier prestamista que le prometa un acuerdo cuando lo solicite, pero que le dé condiciones diferentes cuando firme sin ninguna explicación que justifique el cambio.

Préstamos para la vivienda

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria, también conocido como segunda hipoteca, es un préstamo garantizado por su vivienda. Obtienes el préstamo por una cantidad específica de dinero, y tienes que devolverlo en un periodo de tiempo determinado. Normalmente, el préstamo se devuelve mediante pagos mensuales iguales durante un periodo de tiempo estipulado. Si no devuelve el préstamo según lo acordado, podría perder su casa en una ejecución hipotecaria.

El importe de su préstamo y el tipo de interés que paga por contratarlo dependen de sus ingresos, su historial crediticio y el valor de mercado de su vivienda. Muchos prestamistas prefieren que no pidas prestado más del 80% de la cuota de la hipoteca de tu casa.

¿Cómo se adquiere un préstamo con garantía hipotecaria?

Considere la posibilidad de ponerse en contacto con su actual prestamista para ver qué tipo de préstamo hipotecario ofrece. Es posible que estén dispuestos a ofrecerle tipos de interés o comisiones convenientes. Pida a sus amigos y familiares que le recomienden proveedores de préstamos. A continuación, investigue las ofertas de los distintos prestamistas y prepárese para negociar el acuerdo que mejor se adapte a su situación. Utiliza también la hoja de cálculo del préstamo hipotecario.

• Pida a cada prestamista que le informe sobre los planes de préstamo que tiene a su disposición. Lee las preguntas frecuentes sobre la búsqueda, comparación y elección de una hipoteca para obtener consejos sobre cómo hablar con los prestamistas y los agentes de préstamos, y cómo comparar las condiciones de sus ofertas. Si no entiendes las condiciones del préstamo, haz preguntas porque pueden suponer mayores costes. Algunos de los factores importantes a los que debe prestar más atención son:

• La TAE: La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el factor más importante que hay que comparar a la hora de adquirir un préstamo con garantía hipotecaria. La TAE es el coste total que usted paga por el crédito, expresado en forma de tasa anual. Por lo general, cuanto más baja sea la TAE, menor será el coste del préstamo. La TAE incluye el tipo de interés, pero también los puntos, las comisiones de intermediación y otros gastos, expresados en forma de tasa anual. Cada punto es una comisión equivalente al 1% del importe del préstamo. Conocer la TAE facilita la comparación de “manzanas con manzanas” al considerar diferentes ofertas.

• Pago global: Se trata de un pago que se suele realizar al final del préstamo y que suele ser mucho más elevado que la cuota mensual habitual. Los pagos globales son habituales en los llamados préstamos de “sólo intereses”, en los que sus pagos mensuales se destinan únicamente a pagar los intereses y ninguna otra parte del capital. Averigüe si las condiciones de su préstamo indican que debe realizar un pago global. Si no puedes pagar cuando llegue el momento, es posible que tengas que conseguir y pagar otro préstamo para remediar ese globo, lo que significa que volverás a iniciar el proceso hipotecario y a pagar de nuevo los costes, puntos y tasas.

• Penalización por pago anticipado: Algunos contratos de préstamo incluyen una penalización si usted paga por adelantado su préstamo o lo refinancia. Si la penalización es demasiado alta, es posible que tenga que mantener un préstamo con un tipo de interés elevado porque le resultará caro pagarlo.

•Seguro de crédito: si contratas un seguro de crédito, éste pagará las cuotas de tu préstamo si te pones enfermo, quedas incapacitado o mueres. Pero si ya tiene un seguro de vida o de invalidez, entonces ya tiene una protección similar. Los prestamistas deben decirte si el seguro de crédito es obligatorio para tu préstamo; si no es así, no pueden incluirlo en tu contrato a menos que sea voluntario, te den una declaración del coste del seguro de crédito y firmes el papeleo para comprarlo. Si no quieres un seguro de crédito, no lo compres; si ya está incluido en el documento del préstamo cuando te lo presentan para su firma, diles que renuncien a esa comisión.

• Pregunte por su puntuación de crédito. La puntuación de crédito es un sistema utilizado por los prestamistas para ayudarles a determinar si le conceden o no un crédito. La información sobre su historial de pago de facturas, el número y el tipo de cuentas que tiene, los retrasos en los pagos, las acciones de cobro, las deudas pendientes y la antigüedad de sus cuentas ayudan a predecir la probabilidad de que devuelva el préstamo en el plazo acordado.

• Negocie con más de un prestamista. No tengas miedo de crear competencia entre prestamistas y corredores diciéndoles que buscas la mejor oferta. Pida a cada prestamista que baje los puntos, las tasas o el tipo de interés. Y pídeles que igualen o mejoren las condiciones de otros prestamistas.

• Antes de firmar, lea detenidamente los documentos de cierre del préstamo. Si lo mismo no es lo que esperaba o quería, no firme. Negocie los cambios deseados o aléjese. Por lo general, también existe el derecho a cancelar un préstamo con garantía hipotecaria por cualquier motivo (y sin penalización) en los tres días siguientes a la firma de los documentos del préstamo. Para más información, consulte la norma de cancelación de tres días.

No transfiera dinero en respuesta a correos electrónicos inesperados. 

Es posible que reciba un correo electrónico, supuestamente de su gestor de préstamos o de un profesional inmobiliario, en el que se le informa de que se ha producido un cambio de última hora. Es posible que le pidan que transfiera dinero para cubrir los costes de cierre a una cuenta diferente. No lo hagas, esto es una estafa. Si recibe un correo electrónico de este tipo, póngase en contacto con su prestamista, agente o profesional inmobiliario utilizando un número de teléfono o una dirección de correo electrónico que sepa que es genuina e infórmeles de lo sucedido. Los estafadores suelen pedir métodos de pago que dificultan las posibilidades de recuperar el dinero. Independientemente de cómo haya pagado a un estafador, lo mejor es actuar cuanto antes. Más información sobre cómo recuperar su dinero.

Regla de cancelación de tres días

¿Qué es la regla de los tres días de anulación?

Esta norma federal le da tres días hábiles, incluidos los sábados pero NO los domingos, para reconsiderar un contrato de crédito firmado y garantizado por su residencia principal y le permite cancelar el acuerdo sin penalización ni multa. La regla de cancelación de tres días se aplica a varios préstamos con garantía hipotecaria (y también se aplica a las líneas de crédito con garantía hipotecaria. Véase más abajo.

Puede cancelar por cualquier motivo, pero sólo si utiliza su residencia principal como garantía. Puede tratarse de una casa, un condominio, una casa móvil o un barco que utilice como vivienda. El derecho de cancelación no se aplica a una casa de vacaciones o a una residencia secundaria.

Según la norma, ¿de cuánto tiempo dispongo para cancelar?

Tiene hasta la medianoche del tercer día hábil para cancelar su préstamo. El primer día comienza a correr después de que se produzcan los tres eventos siguientes:

Firmas el préstamo en el momento del cierre.

Usted recibe un formulario de información exigido por la Ley de Veracidad de los Préstamos que contiene información clave sobre el contrato de crédito, incluida la TAE, el tipo de financiación, el importe financiado y el calendario de pagos.

Usted recibe dos copias de una notificación de la Ley de Veracidad de los Préstamos en la que se le explica su derecho de cancelación.

Si no recibió el formulario de información o dos copias de la notificación, o si el documento de información o la notificación contenían errores, tiene hasta tres años para cancelar.

¿Cómo se determina el tercer día laborable?

Puede recibir el documento de información y las dos copias de la notificación de su derecho de cancelación al cierre de la operación de préstamo. En ese caso, el primer día empieza a correr desde el cierre. Pero si usted recibe el formulario de divulgación y las dos copias de la notificación antes o después del cierre, el primer día comienza cuando se produjo el último de los tres eventos. Por ejemplo, si el cierre se produce un viernes, y ese fue el último evento, tiene hasta el martes siguiente a medianoche para cancelar. Pero si usted recibió el formulario de divulgación de la Ley de Veracidad en los Préstamos un martes, y firmó el préstamo un viernes, pero no recibió las dos copias de la notificación de su derecho a cancelar hasta el sábado, entonces tiene tiempo para cancelar antes de la medianoche del miércoles siguiente. A efectos de anulación, los días laborables incluyen los sábados, pero no los domingos ni los días festivos.

Durante este periodo de espera de tres días, el prestamista no puede realizar ninguna acción sobre el préstamo directamente o a través de otra persona. El prestamista no puede liberar el producto del préstamo (sólo a una cuenta de depósito en garantía), ni empezar a atender el préstamo. Si se trata de un préstamo para mejoras en el hogar, el contratista no puede entregar ningún material ni comenzar las obras. El prestamista puede empezar a cobrar gastos de financiación durante el periodo de espera.

¿Qué pasos debo seguir si quiero cancelar?

Tiene que comunicar al prestamista por escrito que quiere cancelar:

Debe dar o enviar su notificación por escrito antes de la medianoche del tercer día hábil.

No se puede cancelar por teléfono o en una conversación cara a cara con el acreedor.

¿Debo algo del contrato si lo cancelo durante el periodo de espera de tres días?

Si cancela el contrato, también se cancelará la propiedad o el gravamen del acreedor sobre su propiedad, su casa ya no es una garantía y no puede utilizarse para pagar al acreedor. No tiene que pagar nada, y se le debe devolver cualquier cantidad que haya pagado, incluidos los gastos de financiación y cualquier otra tasa, como las de solicitud, tasación o búsqueda de títulos, tanto si las ha pagado al prestamista como a otra empresa que formaba parte de la operación de crédito. Después de recibir su notificación de cancelación, el prestamista tiene 20 días para devolverle cualquier dinero o propiedad que haya pagado como parte de la transacción y para liberar cualquier gravamen o interés de seguridad en su casa, incluso si el interés de seguridad ya no está en vigor desde el día en que el prestamista recibió su notificación de cancelación.

Si ha recibido dinero o bienes del prestamista, puede conservarlos hasta que éste demuestre que su vivienda ya no se utiliza como garantía y le devuelva el dinero que pagó. A continuación, debe ofrecer la devolución del dinero o la propiedad del prestamista. Si el prestamista no reclama el dinero o los bienes en un plazo de 20 días, puede quedarse con ellos.

Conforme a la norma, ¿puedo renunciar a mi derecho a rescindir el contrato?

Si tiene una emergencia financiera personal, como daños en su casa debido a una tormenta u otro desastre natural, puede renunciar a su derecho de cancelación. Esta exención elimina el periodo de espera de tres días para que pueda recibir su dinero antes. Renuncia a su derecho:

• Debe enviar al prestamista una declaración escrita en la que describa la emergencia y declare que renuncia a su derecho de cancelación.

• La declaración debe estar fechada y firmada por usted y por cualquier otra persona que comparta la propiedad de la vivienda.

• Su derecho de cancelación le da un poco más de tiempo para pensar en poner su casa como garantía para la financiación, y puede ayudarle a evitar perder su casa en la ejecución hipotecaria. 

Si tiene una emergencia financiera personal, puede renunciar a este derecho, pero antes de renunciar a él, asegúrese de que es realmente lo que quiere hacer.

¿Hay excepciones a la regla de los tres días de anulación?

Sí, la norma federal no se aplica en todas las situaciones en las que usted utiliza su vivienda como garantía. Las excepciones se aplican cuando:

Usted solicita un préstamo para comprar o construir inicialmente su residencia principal.

Refinancia su préstamo con el mismo prestamista y no toma prestados fondos adicionales (pero si toma prestados más fondos, se aplica la norma y puede cancelar).

El prestamista es una agencia estatal.

En estas situaciones, puede tener otros derechos de cancelación en virtud de la legislación estatal o local.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

¿Qué es una línea de crédito con garantía hipotecaria?

Este tipo de financiación, también conocida como HELOC (acrónimo de Home Equity Lines of Credit), es una línea de crédito renovable que se parece mucho a una tarjeta de crédito, salvo que está garantizada por su casa. El prestamista le aprueba una determinada cantidad de crédito. Por lo general, siempre que se mantenga por debajo de ese límite de crédito, puede pedir prestado todo lo que necesite y cuando lo necesite extendiendo un cheque o utilizando una tarjeta de crédito vinculada a la cuenta. Muchas líneas de crédito con garantía hipotecaria tienen un periodo de tiempo inicial, llamado periodo de disposición, que es cuando se puede tomar dinero prestado de la cuenta. Después de ese periodo, es posible que pueda renovar la línea de crédito, pero si no lo hace, es probable que tenga que empezar a devolver la cantidad adeudada, ya sea todo el saldo pendiente o haciendo pagos a lo largo del tiempo. Las líneas de crédito HELOC suelen tener tipos de interés y comisiones variables, por lo que los tipos y los pagos pueden aumentar o disminuir con el tiempo.

Al igual que los préstamos sobre el valor de la vivienda utilizan su casa como garantía para obtener el crédito, esto puede poner en riesgo su casa si no realiza los pagos o se retrasa. Además, si vende su casa, la mayoría de los planes HELOC exigirán el reembolso de su línea de crédito al mismo tiempo.

¿Cómo se reembolsa una línea de crédito con garantía hipotecaria?

Dado que una HELOC es una línea de crédito, usted sólo realiza pagos sobre el importe que toma prestado, no sobre el importe total disponible. Una línea de crédito HELOC, también puede proporcionarle ciertas ventajas fiscales que no están disponibles con otros tipos de préstamos. Hable con un contable o asesor fiscal para obtener más detalles.

¿Cuánto dinero se puede pedir prestado con una línea de crédito con garantía hipotecaria?

Esto depende de una serie de factores, como su historial de crédito. Por lo tanto, significa cuál es su historial en términos de reembolsos regulares de efectivo y cuánta deuda tiene pendiente.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

¿Qué es un HELOC?

Se trata de una cantidad fija de dinero que se toma prestada durante un periodo de tiempo determinado y que está garantizada por la vivienda.

APR

Incluye puntos, tasas y otros cargos.

Basado en el interés solamente, no incluye puntos u otros cargos financieros.

Tipo de interés

Normalmente se arregla.

Suele ser variable.

¿Sobre qué cantidad se pagan los intereses?

Sobre el importe total del préstamo (los intereses suelen estar incluidos en las cuotas mensuales).

Salvaguardias y protecciones para las líneas de crédito con garantía hipotecaria

¿Qué garantías federales se aplican a las líneas de crédito HELOC?

Según la ley federal, los prestamistas deben proporcionarle información sobre:

Las condiciones y los costes de la línea de crédito, en la mayoría de los casos cuando se recibe un formulario de solicitud.

La TAE y los plazos de amortización.

Los cargos del prestamista por abrir, utilizar o mantener la cuenta, por ejemplo, la comisión de solicitud, la comisión anual o la comisión por transacción.

Las tasas que cobran otras empresas por abrir la línea de crédito, por ejemplo, la tasa de tasación, la tasa por obtener un informe de crédito o los honorarios legales.

Cualquier característica de tipo variable.

Los prestamistas deben proporcionarle un folleto que describa las características generales de las líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Si decide no aceptar la HELOC por un cambio en las condiciones que esperaba, el prestamista debe devolverle las comisiones que haya pagado.

Los prestamistas también deben concederle tres días hábiles, incluidos los sábados pero no los domingos, para cancelar una HELOC, un periodo que generalmente empieza a correr desde la apertura del plan o cuando usted recibe toda la información material, lo que sea posterior:

Puede cancelar la línea de crédito con garantía hipotecaria por cualquier motivo.

Para cancelar, debe informar al prestamista por escrito en un plazo de tres días. Después, el prestamista debe cancelar el plan de vivienda y también debe devolverle las tasas que pagó para abrir el plan.

Si no recibe la notificación y el documento de información requeridos, puede tener hasta tres años desde la fecha de apertura del plan para cancelar la línea de crédito HELOC.

Para más información, consulte la norma de cancelación de tres días.

Por lo general, una vez que se abre un plan de financiación de la vivienda, y usted paga según lo acordado, el prestamista no puede cancelar su plan, exigirle que acelere el pago del saldo pendiente o cambiar las condiciones de su cuenta:

El prestamista puede suspender los anticipos de crédito en su cuenta durante cualquier periodo en el que los tipos de interés superen el tope máximo de su contrato, tal y como se establece en las condiciones relativas a esta práctica.

El prestamista también puede congelar o reducir su línea de crédito si el valor de su propiedad cae significativamente por debajo de la cantidad tasada, o si el prestamista tiene razones para creer que usted no podrá hacer los pagos debido a un cambio material en sus circunstancias financieras. En cualquiera de los dos casos, puedes hablar con el prestamista para intentar restablecer tu línea de crédito o, puedes buscar otra hipoteca para cancelar tu antigua línea de crédito y conseguir una nueva.

Hipotecas de alto coste y mayor precio

¿Qué protecciones especiales existen para las hipotecas de alto coste y las de mayor precio?

Una hipoteca de alto coste es una hipoteca utilizada para la compra de una vivienda, un préstamo hipotecario (o una segunda hipoteca o refinanciación) o una HELOC que: está garantizada por su residencia principal y cuyo límite de tasa porcentual anual vinculado a la co o APR (o los puntos y comisiones cobrados) supera determinadas diciones del mercado. Si tiene una hipoteca de alto coste, puede tener derechos adicionales en virtud de una ley federal llamada Ley de Protección de la Propiedad de la Vivienda y la Asequibilidad de las Hipotecas (HOEPA), y el CFPB tiene más información sobre sus derechos especiales.

Si resulta que tiene una hipoteca de mayor precio con una TAE más alta que el tipo de referencia llamado tipo medio de oferta preferente (el tipo de interés que se cobra a los prestatarios con la mejor calificación crediticia), puede tener derechos adicionales. Estos derechos se diseñarán si su hipoteca de mayor precio se utiliza para comprar una casa, para un préstamo hipotecario, una segunda hipoteca o una refinanciación garantizada por su residencia principal. Estas protecciones adicionales no se aplican a las líneas de crédito con garantía hipotecaria o HELOC. Si tiene un préstamo hipotecario de alto precio, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene más información sobre sus derechos.

Préstamos y prácticas hipotecarias que pueden perjudicarle

Si acepta un préstamo de un avalista deshonesto, podría perder su casa y su dinero. Algunos prestamistas se dirigen a propietarios de edad avanzada, con ingresos moderados o con problemas de crédito y luego tratan de aprovecharse de ellos mediante prácticas engañosas, desleales o ilegales, como las siguientes.

Repetición del préstamo: es cuando el prestamista le anima a refinanciar repetidamente el préstamo, lo que a menudo le lleva a pedir más dinero. Cada vez que se refinancia, se pagan comisiones y puntos de interés adicionales, y esto aumenta la deuda.

Seguro combinado: es cuando el prestamista añade un seguro de crédito u otros productos de seguro que usted puede no necesitar.

El “Jack-in-the-box”: esto ocurre cuando el prestamista le ofrece ciertas condiciones de préstamo cuando usted solicita, y luego le presiona para que acepte tipos más altos cuando se presenta para completar el acuerdo.

Descalificación de la amortización de la hipoteca: Se trata de prácticas que reducen el valor de la vivienda, por ejemplo, cuando el prestamista le concede un préstamo basado en la amortización de la hipoteca de su casa, en lugar de en su capacidad de reembolso. Si no cumple con los pagos, podría terminar perdiendo su casa.

Entre los productos no tradicionales se encuentran los préstamos con garantía hipotecaria que tienen pagos mensuales que aumentan, ya sea porque tienen tipos de interés variables o porque el pago mínimo no cubre el capital y los intereses adeudados, tienen pagos mensuales bajos, pero al final del plazo del préstamo hay que pagar una suma extra elevada. Si no realiza el pago global o la refinanciación, se enfrentará a la ejecución hipotecaria y a la pérdida de su vivienda.

También puede encontrar prácticas perjudiciales relacionadas con el servicio diario de sus pagos hipotecarios. Hay varios tipos de abusos en el servicio de préstamos, como el cobro de comisiones incorrectas, o no proporcionar un estado de cuenta completo y preciso o un desglose de los importes de los pagos. Infórmese sobre sus derechos a la hora de pagar su hipoteca.

Algunas de estas prácticas perjudiciales en materia de préstamos hipotecarios infringen las leyes federales de préstamos relacionadas con la divulgación de las condiciones de los préstamos, el cobro de deudas y la discriminación por motivos de edad, sexo, estado civil, raza u origen nacional. También puede tener derechos adicionales en virtud de la legislación estatal que le permiten demandar.

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