Fundos Imobiliários: cuidado, não é renda fixa!

Ouvimos de vários meios de comunicação sobre a possibilidade de renda passiva com fundos imobiliários não é mesmo? Porém uma coisa nunca é falada, que os fundos imobiliários (FII) são ativos de renda variável e podem gerar prejuízos a investidores inexperientes e desavisados.

Este artigo irá te ajudar a entender mais sobre fundos imobiliários e indicar formas de análise para evitar comprar FII’s com preços “alongados”.

Entendendo os fundos imobiliários

O fundo imobiliário ou FII como é chamado, é um fundo de investimento fechado com cotas negociadas em bolsa pelo sistema de pregão ao vivo, portanto, já chama os olhos uma característica deles que é comprar as cotas pelo ticker do fundo em bolsa, como ações e derivativos por exemplo (ETF’s também possuem essa característica).

Estes fundos de investimento são um conjunto de recursos de vários investidores reunidos, sob a condução de profissionais do mercado de capitais e imobiliário, mais especificamente, de administradores e gestores.

Os FII, foram criados em 1993, através da Lei nº 8.668/93, porém, só em 1996 o primeiro foi estruturado, o FMOF11. Em 1999, foi lançado o primeiro FII destinado para pessoas físicas, o SHPH11. São regulamentados pelas normas da CMN (Conselho Monetário Nacional) e fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Imobiliários).

O objetivo do fundo é a captação de recursos para empreendimentos imobiliários como aquisição de terrenos, aluguel, compra ou construção de imóveis como galpões, hospitais, lajes corporativas, shoppings, casas habitacionais e outros. Também podem ter ativos financeiros de lastro imobiliário como LCI (Letra de Crédito Imobiliária), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários, LH’s (Letras Hipotecárias) e SPE (Sociedade de Propósito Específico).

Aprofundando em suas características

Segue as principais características dos fundos imobiliários;

• 95% dos proventos recebidos referentes a aluguel destes imóveis ou no caso de ativos financeiros de papel devem ser distribuídos a seus cotistas;
• Suas subdivisões são em: Fundos de Tijolo (os empreendimentos físicos como lajes corporativas, galpões logísticos e outros), Fundos de Papel (lastro em ativos financeiros), Fundos de fundos (Possuem cotas de outros fundos, Fundos de Investimento (Fundos que investem em uma ativo como construção de prédios e casas residenciais e depois da venda , retornam em dividendos aos cotistas mais o principal da cota) e os Fundos Híbridos ( Possuem Imóveis, lastros em ativos financeiros e também cotas de outros fundos);
• O pagamento de Dividendos é isento de imposto de renda, porém o ganho de capital é tributado em 20% sem a regra das ações (venda de até R$20 mil).

Vantagens

• Podemos ser “donos” de empreendimentos milionários comprando cotas com valores acessíveis;
• Muito mais vantajoso e menos trabalhoso receber aluguéis na forma de dividendo do que construir uma casa e alugar;
• Os fundos imobiliários são geridos por uma gestão profissional e altamente capacitada;
• Isenção de imposto de renda para os dividendos;
• Pode ser obtido ganho de capital com as vendas das cotas;
• Liquidez, pois as cotas podem ser vendidas na bolsa de valores em tempo real.

Desvantagens

Aqui quero dá uma ênfase não para desencorajar o amigo investidor para os FII’s e sim chamar a atenção a coisas que não são muito mencionadas:

• Os FII’s possuem o risco de mercado, isto é, suas cotas são negociadas em modo de pregão e o preço pode variar e isso pode gerar prejuízo ao investidor (maior do que os dividendos recebidos);
• Pode também ter problema os fundos de tijolo com os inquilinos como falta de pagamento dos aluguéis ou até mesmo a perda do inquilino gerando uma vacância no imóvel e isso irá ser precificado pelo mercado na cotação, podendo gerar prejuízos;
• Os Riscos regulamentares também estão presentes, como mudanças em leis, que podem gerar maiores custos no curto prazo para se enquadrar nas novas regras;
• Apesar de menor risco já que real estate é algo que quase sempre valoriza, existe a possibilidade de desvalorização do imóvel e consequentemente do fundo imobiliário;
• Para fundos de papéis a concentração nos mesmos ativos financeiros pode gerar os riscos de crédito e liquidez desses papéis;
• Ainda nos Fundos de papéis, a exposição a indicadores pós-fixados como inflação ou taxa DI, podem gerar alterações na rentabilidade dos dividendos do ativo.

“Poxa com tantos riscos então não vale a pena” Não é isso! Quero te alertar justamente para o título desse artigo, pois os FII’s não são renda fixa e podem gerar prejuízos no curto prazo ao investidor inexperiente, mas são ótimos se comprados com estratégias para compor uma renda passiva.

Estratégias para adquirir FII’s

Irei indicar algumas estratégias com exemplos para municiar as análises de vocês:

1 – Análise Preço Cota e Patrimônio;

Essa é uma análise simples, porém bem eficaz para sair dos preços “esticados” dos fundos. Sempre ao iniciar suas análises, verificar a razão do Patrimônio líquido do FII pelas cotas emitidas, se o preço do mercado for maior que o preço do desse valor patrimonial, mostra que o fundo está sendo vendido com um prêmio. Essa diferença pode variar entre 0,6x e 1,5x. Destaco que não é para comprar ou deixar de comprar um FII somente com essa análise, mas já pode expurgar os que tiverem muito descontados (não existe almoço grátis) ou muito descolados do preço, pois podem passar por uma correção. Essa análise pode ser feita para qualquer fundo, mas para os fundos 100% tijolos é mais assertiva, já que para os papéis e fundos de fundos terão mais variáveis que fazem alterações no patrimônio líquido do fundo;

Exemplo

Vamos usar esse exemplo de um Fundo de Tijolo

ATIVO: XPLG11

Cota: R$102,35

Patrimônio Líquido: R$ 3,1 BB

Quantidade de Cotas emitidas: 27.128.730

Valor Patrimonial: R$114,27

Podem constatar que o fundo em questão está com uma cota menor do que o valor patrimonial, portanto, sendo comprado com um deságio.
Mas isso não é garantia que esse fundo pode ter a cota ainda mais desvalorizada, é apenas um sinal de estar comprando algo mais barato do que ele vale no momento, mas pode acontecer dele valer menos ainda no futuro!

2 – Localização e Reputação do Gestor

Importante ao comprar fundos de tijolo, entender onde é a localização do ativo, pois isso irá te ajudar a realizar a conta do valor do local em metro quadrado. Esse valor do m² multiplicado pelo total de m² do ativo, dividido pela quantidade de cotas emitidas, também irá mostrar se a cota está com ágio ou deságio. Essa métrica é muito importante para verificar se o ativo hoje está sendo negociado com valor menor do que vale o imóvel.

3 – Dividend Yield

Esse talvez seja o que mais é procurado na hora de analisar um FII, pois os dividendos são levados muito em conta, mas tome muito cuidado com “Pegadinhas”. Pode ocorrer de o fundo está sendo encerrado ou então um grande inquilino possa pagar uma multa de contrato para sair do imóvel, como o fundo paga 95% dos proventos aos cotistas, isso infla os dividendos gerando um sinal falso de ótimo Dividend yield (dividendos recebidos nos últimos 12 meses / valor das cotas atuais). Portanto tenha bastante cuidado e verifique se os proventos são realmente dos ganhos com aluguel ou juros dos fundos, ou se são valores excepcionais.

Conclusão

Com certeza! Essa é minha resposta para se ter FII na carteira, porém tome cuidado para não se expor demais no mesmo fundo e neste segmento, pois também sofrem com as variações do mercado. Priorize fundos com 0% vacância para tijolos e os de papéis verifica se há uma diversificação entre pré fixado e pós fixado.

-Wano Carvalho

*As opiniões do colunista não refletem necessariamente a posição da Estoa.