Investir no Mercado Financeiro X Imóveis Físicos. Afinal, qual é o melhor?

É comum presenciar, principalmente em momentos de bear market – expressão utilizada para denominar um período de queda excessiva no mercado financeiro – a eterna e consagrada discussão entre os investidores de renda variável (ações, FIIs) e os que investem em imóveis físicos.

É possível definir qual é o melhor investimento entre os dois? De antemão, é importante ressaltar que investimentos são muito pessoais e subjetivos, ou seja, o investidor precisa ter bem definido o perfil mais adequado ao seu estilo. Há, por exemplo, os arrojados, esses não se preocupam com a volatilidade se o risco for compensado com uma alta previsão de retorno. E há os conversadores, que estão na ponta oposta. Para esses, preservar o seu capital é prioridade, logo, optam por investimentos mais seguros.

Portanto, indo direto ao ponto e para que haja uma comparação mais realista possível, vamos comparar imóveis físicos com fundos imobiliários, pois seriam “equivalentes”. Com um desequilíbrio dos aluguéis, muito em parte gerado pela crise desencadeada pela pandemia da COVID-19, hoje a taxa de aluguel do imóvel físico gira em torno de 0,3% até 0,8% dependendo da região. Considerando alguns fatores como oferta X demanda, estado do imóvel, concorrência, vamos utilizar uma taxa de 0,6% de aluguel, como média, sobre o valor do imóvel.

Logo, um imóvel no valor de R$ 500.000,00, teria a título de aluguel, R$ 3.000,00. Aqui entra outro ponto importante, com a crise, colocar valores de aluguéis muito elevados, geram um risco enorme de inadimplência.

Do ponto de vista positivo, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a taxa de valorização de um imóvel no Brasil, foi de 9,4% na última década, que compreende o período de 2009 a 2019, portanto, sem considerar os anos de pandemia.

Ou seja, levando em consideração essa taxa, esse mesmo imóvel valeria R$ 1.227.844,09 em 10 anos (sem descontar a inflação do período). Considerando também o valor do aluguel – R$ 3.000,00 – a receber nesses 10 anos e utilizando o IPCA para corrigi-lo ano a ano (na pandemia o índice utilizado teve um aumento explosivo e em muitos contratos de locação ele foi substituído pelo IPCA), o valor do aluguel ao final dos 10 anos estaria em R$ 4.886,60 e o locador teria recebido nesses mesmos 10 anos a quantia de R$ 475.438,50 somente em aluguel. Levando em consideração o Imposto de Renda, que poderia abocanhar até 27,5% desse valor, ou seja, R$ 130.745,58 ficaria líquido a quantia de R$ 344.692,91 e isso, sem considerar a inflação do período. Aliado a isso, há diversos fatores a considerar, como: desocupação pelo inquilino, pedido de revisão do valor de locação gerada por alguma crise (na de COVID-19 quase 100% dos locatários tiveram 50% de desconto concedido no valor do aluguel), despesas do imóvel se desocupado como taxa condominial, IPTU, manutenção e o principal deles, concentração do patrimônio em um único imóvel.

Na outra ponta, há os fundos imobiliários. Nessa classe de ativos, há diversos segmentos: fundos de papel, shoppings, lajes corporativas, imóveis industriais e logísticos, entre outros.

Para efeito de comparação, iremos considerar os que tem no portfólio imóveis físicos, esses, costumo defini-los como uma grande imobiliária. Os fundos levantam capital e utilizam esse dinheiro para comprar imóveis, locá-los ou vendê-los quando surge uma grande oportunidade.

A receita proveniente desta operação, apurada pelo regime de caixa, no mínimo 95%, é distribuída aos cotistas. Hoje, um dos principais fundos do mercado, o HGLG11 tem como principais ativos no portfólio, condomínios logísticos e estão localizados nas principais metrópoles financeiras do país, como SP, RJ e MG e ele tem um Dividend Yield médio 9,93%, ou seja, paga em média 0,8% (livres de imposto de renda). Logo, um investimento de R$ 500.000,00 pagaria a título de “aluguel” a importância de R$ 4.000,00 por mês, sem necessitar pagar Imposto de Renda sobre isso, ou seja, ao longo de 10 anos, o investidor teria ganho R$ 480.000,00 de proventos. Mas, considerando que isso fosse uma renda extra e ele pudesse reinvestir essa receita gerada do investimento todos os meses, em mais cotas do fundo:

Ao final de 10 anos, ele teria acumulado um patrimônio de R$ 1.290.545,51 e estaria recebendo, em proventos, R$ 10.324,40. Sem considerar a valorização das cotas (claro, lembrando que elas também podem desvalorizar) e a inflação do período.

Colocando a conta para um fundo de papel – resumidamente ele investe em CRIs e CRAs – como o IRDM11 que tem um Dividend Yield de 13,80%, o que daria em média 1,15% a.m., o investidor teria ao mês em proventos R$ 5.750,00. Reinvestindo todos os meses esse valor, um patrimônio de R$ 1.949.443,13 e estaria recebendo de “aluguel” R$ 22.418,60.

Vale lembrar que o dinheiro estaria diversificado, pois um dos principais pontos a ser levados em consideração na hora de adquirir um Fundo Imobiliário, é se atentar a sua diversificação, tanto de ativos quanto de geolocalização.

Resumidamente, nenhum dos dois negócios parece ser ruim. O investidor precisa estar atento ao seu perfil de negócio, pois, por exemplo, em momentos de juros altos, a maioria dos investidores preferem ir para renda fixa, o que acaba gerando uma desvalorização das cotas, mas vale lembrar que os juros nem sempre são altos. Logo, se você está propenso aos dois tipos de investimento, por que não montar uma carteira com todos?

Se você não utiliza a renda do aluguel do imóvel físico, por que não começar a investi-los em FIIs e ficar exposto aos dois tipos de investimento? O importante é sempre esclarecer que você deve optar pelo tipo de investimento que melhor atende tanto suas necessidades, quanto seus desejos, por isso, na hora de escolher, faça as contas e depois decida se X ou Y atendem seu perfil.

– Leandro Tavora 

*As opiniões do colunista não refletem necessariamente a posição da Estoa.